FINN 472821494 · Tilstandsrapport og salgsoppgave · 11. november 2026
Reelle utbedringer: 290 000–847 500 kr (E)
Kritisk
60 000–200 500 kr (E)
Innen 1–3 år
220 000–610 000 kr (E)
Bør gjøres
10 000–37 000 kr (E)
Totalt prioritert
290 000–847 500 kr (E)
60 000–200 500 kr (E)
Bør fikses før innflytting, utleie eller neste vinter/regnsesong. Huset er ikke ubeboelig, men disse punktene er de viktigste.
8 000–25 000 kr (E)
Takvinduet lekker nå, og det er begynnende råte rundt det. Vann som kommer inn, gir fort skader i tak, isolasjon og himling.
Tiltak: Tett lekkasjen, skift råtne bord rundt vinduet og bytt takvinduet hvis det ikke kan tettes (brukt vindu hvis målene passer).
L-K1 TG3 — stort eller alvorlig avvik (TG3)
3 000–15 000 kr (E)
Loftet har fuktskjolder, hull i dampsperren (plastfolien som stopper fuktig inneluft) og dårlig lufting. Det ligger også brennbar isopor ved kottdøren.
Tiltak: Bedre luftingen i takkonstruksjonen, tett hullene i dampsperren, fjern isoporen og legg isolasjonen på plass.
L-K2 TG3 — stort eller alvorlig avvik (TG3)
10 000–40 000 kr (E)
Takstmannen fant skader på overflater etter sopp/mugg. Ventilene i flere rom er lukket, og det synes på store deler av overflatene.
Tiltak: Rens/saner muggen, bytt skadde plater, åpne ventilene og hold dem åpne, og hold jevn varme og lufting.
L-K3 TG3 — stort eller alvorlig avvik (TG3)
5 000–20 000 kr (E)
Et prøvehull viste høy fukt inne i en innforet kjellervegg, men ingen påvist skade der ennå. Det er også tegn på at fukt trenger gjennom kjellermuren.
Tiltak: Åpne veggen der det er fuktig, tørk ut, fjern trevirke/isolasjon som har tatt skade, og følg med til dreneringen er tatt (L-I1).
L-K4 TG3 — stort eller alvorlig avvik (TG3)
10 000–25 000 kr (E)
Muren ved terrassen har større sprekker og skjevheter, og muren mot gaten har sprekker. Det mangler rekkverk på muren. TR nevner i verste fall utglidning eller kollaps.
Tiltak: Få en ingeniør til å vurdere muren, og sett opp rekkverk/sikring snarest.
L-K5 TG3 / HMS — stort eller alvorlig avvik (TG3) · helse, miljø og sikkerhet
8 000–25 000 kr (E)
Rekkverkene på terrassen og i utvendig trapp er for lave og har for store åpninger. Det er fallfare, særlig for barn.
Tiltak: Forhøy eller bygg om rekkverkene til dagens krav til høyde og åpninger, gjerne med friskt brukt trevirke.
L-K6 TG2 / HMS — avvik som bør utbedres (TG2) · helse, miljø og sikkerhet
5 000–15 000 kr (E)
Takvinkelen og stålplatetaket gjør at snø og is kan rase ned. Takstmannen sier at snøfangere er krav her.
Tiltak: Monter snøfangere over innganger og gangsoner før snøsesongen.
L-K7 TG2 / HMS — avvik som bør utbedres (TG2) · helse, miljø og sikkerhet
3 000–8 000 kr (E)
Viften på bad/vaskerom i underetasjen er død, og det er svertesopp i himlingsplater og fuger.
Tiltak: Bytt viften (gjerne med fuktstyring), rens svertesoppen og bytt himlingsplater som ikke blir rene.
L-K8 TG3 — stort eller alvorlig avvik (TG3)
2 000–6 000 kr (E)
Kranen på badet i underetasjen lekker, servantskapet er svellet og en skuff mangler.
Tiltak: Bytt kran og servantskap (brukt skap er greit).
L-K9 TG3 — stort eller alvorlig avvik (TG3)
1 000–8 000 kr (E)
Skapet under vasken er svellet og benkeplaten er skadet – tegn på at det har kommet vann der. Det er også svertesopp i silikonfugene.
Tiltak: Sjekk om det lekker under vasken, bytt skadet skap og benkeplate (brukt), og fug på nytt.
L-K10 TG3 — stort eller alvorlig avvik (TG3)
3 000–8 000 kr (E)
Alder på el-anlegget er ukjent, det er gjort endringer etter 1999, og det er over 5 år siden siste el-tilsyn. Takstmannen anbefaler utvidet el-kontroll.
Tiltak: Bestill utvidet el-kontroll hos registrert elektroforetak.
L-K11 HMS — helse, miljø og sikkerhet
1 000–3 000 kr (E)
Varslingen oppfyller ikke dagens forskrift om brannforebygging.
Tiltak: Monter nye, gjerne sammenkoblede, røykvarslere i begge etasjer og sjekk slokkeutstyret.
L-K12 HMS — helse, miljø og sikkerhet
1 000–2 500 kr (E)
Det er ikke målt radon, og huset har ikke radonsperre. Måling er påkrevd hvis dere leier ut.
Tiltak: Mål radon i underetasjen med godkjent langtidsmåling i vinterhalvåret.
L-K13 HMS — helse, miljø og sikkerhet
220 000–610 000 kr (E)
Ikke nødvendigvis akutt, men bør planlegges snart så skadene ikke vokser. Fremskynd hvis fukt eller råte blir verre.
60 000–180 000 kr (E)
Dreneringen er fra 1963, og takstmannen målte forhøyet fukt i kjellervegg/mur. Det er dette som gir fukt i underetasjen.
Tiltak: Grav opp, legg ny drenering, grunnmursplast og pukk, og koble til avløp.
L-I1 TG3 — stort eller alvorlig avvik (TG3)
40 000–120 000 kr (E)
Sprekker og skjevheter i muren ved terrassen og muren mot gaten kan svekke stabiliteten.
Tiltak: Stabiliser eller bygg om muren etter ingeniørens anvisning (L-K5).
L-I2 TG3 — stort eller alvorlig avvik (TG3)
60 000–120 000 kr (E)
Badet er fra før 1997 uten dokumentasjon. Membranen (vanntett sjikt) er over 22 år, rørgjennomføringer er utette, fallet til sluk er for lite, vinduet i våtsonen er ikke fuktbestandig, og det er svertesopp.
Tiltak: Renover badet: nytt sluk og membran, nye rørgjennomføringer, riktig fall og fuktbestandig løsning ved vinduet.
L-I3 TG3 — stort eller alvorlig avvik (TG3)
30 000–90 000 kr (E)
Takstmannen fant råte på vinduer, og mange isolerglass er over 35 år.
Tiltak: Bytt de råtneste vinduene (gjerne brukte i riktig mål) og reparer resten.
L-I4 TG3 — stort eller alvorlig avvik (TG3)
25 000–80 000 kr (E)
Stålplatene har rust i skjøtene, og taket over tilbygget ved spisestuen har for lite fall, så vannet renner dårlig av.
Tiltak: Bytt tærede plater og rett opp fallet på tilbygget; rustbehandle der det holder.
L-I5 TG2 — avvik som bør utbedres (TG2)
5 000–20 000 kr (E)
Det er råte i terrasse-/balkongbordene og skjevheter i konstruksjonen.
Tiltak: Bytt råtne bord og rett opp skjevhetene.
L-I6 TG2 — avvik som bør utbedres (TG2)
10 000–37 000 kr (E)
Mindre ting som er greie å ta når dere først er i gang. Lav kostnad, god orden.
3 000–10 000 kr (E)
Det er råte nederst på vindskiene og mye rust på takrennekroker og takfotbeslag.
Tiltak: Skift råtne vindskibord og rustne kroker/beslag.
L-B1 TG2 — avvik som bør utbedres (TG2)
2 000–8 000 kr (E)
Det er lite eller ingen lufting nederst i kledningen mot grunnmuren, så fukt bak bordene ikke tørker.
Tiltak: Åpne luftespalte nederst og monter insektnett.
L-B2 TG2 — avvik som bør utbedres (TG2)
2 000–6 000 kr (E)
Åpningene i rekkverket i hovedtrappen er for store, og trappen til loftet mangler rekkverk.
Tiltak: Tett åpningene og monter rekkverk/håndløper på loftstrappen.
L-B3 HMS — helse, miljø og sikkerhet
1 000–4 000 kr (E)
Det mangler beslag under skyvedøren, og innsettingen har avvik, så fukt kan trenge inn.
Tiltak: Monter beslag under døren og tett rundt karmen.
L-B4 TG2 — avvik som bør utbedres (TG2)
1 000–4 000 kr (E)
Døren er slitt og vanskelig å lukke.
Tiltak: Reparer eller bytt døren (brukt dør er greit).
L-B5 TG3 — stort eller alvorlig avvik (TG3)
500–3 000 kr (E)
Kaldtvannsrørene i rørskapet har kondens/dryppmerker, og det er irr på samlestokken.
Tiltak: Isoler kaldtvannsrørene og følg med på irren.
L-B6 TG2 — avvik som bør utbedres (TG2)
500–2 000 kr (E)
Enkelte skiferfliser i trappen til garasjen er knust, så vann og frost kan gjøre skaden større.
Tiltak: Skift de knuste flisene og fug på nytt.
L-B7 TG2 — avvik som bør utbedres (TG2)
TG = tilstandsgrad i tilstandsrapporten. Kort sagt hvor alvorlig et avvik er:
Kodene (f.eks. L-K1) er interne referanser til rapportpunktene, ikke TG-verdier. «Membran» = det vanntette laget under flisene på bad. «Drenering» = rør rundt grunnmuren som leder bort vann. «Dampsperre» = plastfolie som hindrer at fuktig inneluft trenger inn i vegg og tak.
Dere kan bo i 1. etasje (99 m² BRA-i, to godkjente soverom, kjøkken og 92 m² terrasse) og vurdere utleie av underetasjen (72 m² BRA-i).
Ingenting i underetasjen er godkjent for varig opphold. Tegningene viser matbod, vedbod og vaskekjeller. I dag er det tre soverom og bad, men ikke kjøkken. SO: «Boligen har ikke utleiedel».
En praktisk, ikke godkjent leilighet (brannskille ved trappen, kjøkken, el, rømningsvinduer m.m.) koster grovt 65 500–200 000 kr (E) i tillegg til prioritert sum. Hovedinngangen er nede, så 1. etasje må da bruke terrassedøra.
Lyd: trebjelkelag og åpen trapp. Bedre himling nede for en støyfølsom person: grovt 60 000–150 000 kr (E), ikke med i noen sum.