Reelle utbedringer: 290 000–847 500 kr (E) med mye egeninnsats, ikke full oppussing. Kritisk del: 60 000–200 500 kr (E). De store postene er drenering, støttemur, badet oppe, vinduer og tak. Øvre grense er ikke garantert.
Største risiko er fukt (drenering fra 1963, fukt i kjellervegg, mugg, lekk takvindu), støttemur med sprekker, ingen ferdigattest/brukstillatelse og garasje som delvis står på naboens tomt.
Underetasjen (72 m²) har tre soverom og bad, men ingenting der er godkjent for varig opphold, og det finnes ikke kjøkken. En praktisk (ikke godkjent) leilighet koster grovt 65 500–200 000 kr (E) i tillegg.
For deg som er støyfølsom: etasjeskillet er trebjelkelag, og plantegningen viser åpen trapp mellom gangene. Uten tett dør/vegg og bedre himling vil lyd gå rett opp.
Totalpris 3 281 090 kr er 368 910 kr under 3 650 000 kr. Den prioriterte tiltakslisten kan likevel spise mye av dette; banken må bekrefte rammen. Ikke legg inn sikker leieinntekt ennå.
Kritisk
60 000–200 500 kr (E)
Innen 1–3 år
220 000–610 000 kr (E)
Bør gjøres
10 000–37 000 kr (E)
Totalt prioritert
290 000–847 500 kr (E)
Forbehold – les først
(E) = mitt grove scenarioanslag, ikke innhentet tilbud eller takst. Egen arbeidstid er gratis i regnestykket, og friske brukte vinduer, dører, kjøkken og materialer brukes når de passer. Nye egnede tettemidler, sikkerhetsutstyr og el-/VVS-komponenter der det trengs. Materialmengder er ikke målt; transport, verktøy, maskinleie og sikker tilkomst kan øke summen.
El-arbeid gjøres av registrert elektroforetak. Rørlegger gjør nye tilkoblinger. I dette budsjettet settes membran/tettesjikt på bad til våtromsfagkyndig. Det er ikke et generelt lovkrav at all membran i egen bolig må legges av sertifisert firma; det er en valgt, forsvarlig budsjettforutsetning. Ingeniør ved støttemur og endring i bærende konstruksjoner. DIY-takarbeid forutsetter forsvarlig fallsikring.
Ingen ferdigattest og ulovlig bruksendret underetasje: kjøper tar risikoen for pålegg. Selger kjenner ikke eiendommen.
«Kritisk» betyr før innflytting, utleie eller neste vinter/regnsesong – ikke at huset er ubeboelig.
Ikke kontakt megler via denne siden. Privat arbeidsdokument. Siden er noindex og skal ikke deles bredt uten Oles OK.
Jeg er ikke takstmann, advokat eller bankrådgiver. Kostnadsanslag og prioritering er et beslutningsgrunnlag, ikke tilbud, garanti, lovlighetsattest eller løfte om skattefrihet. Be fagperson kontrollere el, våtrom, drenering, støttemur og brannsikkerhet; kommunen om godkjenning; og banken om rammen.
TilstandsrapportAsle Gilje, Takst Team AS; befaring 29.07.2026, rapport 10.08.2026
MeglerOle Martin Lorentsen, Nordvik Stavanger, 994 24 120 (kun opplysning)
VisningIngen planlagt – annonsen sier «Ta kontakt for å avtale visning»
FINN472821494; annonse sist endret 05.10.2026 (lagret kopi, ikke sjekket på nytt i dag)
Kilder: SO s. 4–6, 22, 29–30, 34; TR s. 1, 8, 18, 20–21 (SO s. 36, 43, 53, 55–56); EA s. 1 (SO s. 65); FINN-annonse lagret 6.11.2026. SO sist endret 24.09.2026. Ingen visning er bestilt.
Røde flagg
1. Ingen ferdigattest – og udokumenterte tiltak. Det finnes verken ferdigattest, midlertidig brukstillatelse eller ekspedisjonsdokument for huset. Påbygget ved kjøkkenet er søknadspliktig og udokumentert, og garasjen fra 1998-tillatelsen har ikke ferdigattest. Kjøper tar risikoen for pålegg fra kommunen. SO s. 23, 30; TR s. 22 (SO s. 57).
2. Underetasjen er bruksendret uten godkjenning. Tegningene (godkjent 1962, ny plan 1972) viser matbod, vedbod og vaskekjeller. I dag er det tre soverom og bad. Det finnes ingen dokumentasjon på at bruksendringen er søkt eller godkjent. SO: «Boligen har ikke utleiedel», og soverom/bad nede er ikke godkjent for varig opphold. SO s. 22, 29–30; EE spm. 21 (SO s. 62).
3. Fukt flere steder. Drenering fra 1963 og forhøyet fukt i kjellermuren, høy fukt inne i innforet kjellervegg, mugg på overflater og lukkede ventiler. Takvinduet lekker nå, og loftet har fuktskjolder og hull i dampsperren. TR s. 8–9, 11, 15–16 (SO s. 43–44, 46, 50–51).
4. Støttemur med sprekker. Større sprekker og skjevheter i muren ved terrassen og sprekker i muren mot gaten. TR nevner i verste fall utglidning/kollaps, og det mangler rekkverk. Krever ingeniør. TR s. 16–17 (SO s. 51–52).
5. Garasjen står delvis på naboens tomt. SO opplyser at deler av garasjen strekker seg over naboens grense, og at grensene er unøyaktige (13–200 cm). Kjøper aksepterer avvik. Fellesgarasjen står på kommunens grunn med festeavgift. SO s. 29, 31.
6. Selger kjenner ikke huset. Selgerne svarer at de ikke har kjennskap til eiendommen og ikke har brukt den de siste 12 månedene. EE svarer «Nei» på endringer og manglende ferdigattest, mens SO beskriver begge deler. Egenerklæringen har derfor lav verdi. EE side 1, spm. 6 og 24 (SO s. 60–63); SO s. 30.
7. Lyd og brann mellom etasjene. Etasjeskillet er trebjelkelag, og plantegningen viser trapp i gangen nede rett opp til gangen ved soverommene – uten vist dør. Det gir verken brannskille eller lydskille mellom en utleiedel og dere. TR s. 11 (SO s. 46); plantegning SO s. 5–6 (ikke målsikker).
Hva kostnadene betyr
(E) = mitt grove scenarioanslag, ikke innhentet tilbud eller takst. Egen arbeidstid er gratis i regnestykket, og friske brukte vinduer, dører, kjøkken og materialer brukes når de passer. Nye egnede tettemidler, sikkerhetsutstyr og el-/VVS-komponenter der det trengs. Materialmengder er ikke målt; transport, verktøy, maskinleie og sikker tilkomst kan øke summen.
Tidspunktene er min prioritering. «Kritisk» betyr før dere flytter inn, leier ut eller før neste vinter/regnsesong – ikke at huset er ubeboelig.
Kritisk
60 000–200 500 kr (E) · 13 tiltak
Bør fikses før innflytting, utleie eller neste vinter/regnsesong. Huset er ikke ubeboelig, men disse punktene er de viktigste.
Takvinduet lekker
8 000–25 000 kr (E)
Takvinduet lekker nå, og det er begynnende råte rundt det. Vann som kommer inn, gir fort skader i tak, isolasjon og himling.
Tiltak: Tett lekkasjen, skift råtne bord rundt vinduet og bytt takvinduet hvis det ikke kan tettes (brukt vindu hvis målene passer).
L-K1TG3
— stort eller alvorlig avvik (TG3)
Merknad: Pågående lekkasje (TR). Følgeskader i undertak og himling er ukjent. Arbeid på tak forutsetter sikker tilkomst og fallsikring. Samordnes med L-K2, så loftet ikke prises to ganger.
Takstmannens intervall (TR): 20 000 - 100 000 kr – ikke lagt til i summen.
Kilde: TR: s. 9 / SO s. 44
Egeninnsats / brukt der det passer
Fukt og isopor på loftet
3 000–15 000 kr (E)
Loftet har fuktskjolder, hull i dampsperren (plastfolien som stopper fuktig inneluft) og dårlig lufting. Det ligger også brennbar isopor ved kottdøren.
Tiltak: Bedre luftingen i takkonstruksjonen, tett hullene i dampsperren, fjern isoporen og legg isolasjonen på plass.
L-K2TG3
— stort eller alvorlig avvik (TG3)
Merknad: Ikke ny takkonstruksjon. Hvis fuktskjoldene skyldes mer enn takvinduet (L-K1) eller tæret tekking (L-I5), blir det dyrere. Omfang av punktert dampsperre er ikke målt.
Takstmannens intervall (TR): 20 000 - 100 000 kr – ikke lagt til i summen.
Kilde: TR: s. 8–9 / SO s. 43–44
Egeninnsats / brukt der det passer
Mugg på vegger og himling
10 000–40 000 kr (E)
Takstmannen fant skader på overflater etter sopp/mugg. Ventilene i flere rom er lukket, og det synes på store deler av overflatene.
Tiltak: Rens/saner muggen, bytt skadde plater, åpne ventilene og hold dem åpne, og hold jevn varme og lufting.
L-K3TG3
— stort eller alvorlig avvik (TG3)
Merknad: Rapporten sier ikke hvilke rom eller hvor store flater. Bruk verneutstyr; ved store angrepne flater bør fagperson vurdere. Henger sammen med fukt i underetasjen (L-K4/L-I1); skjulte skader er ikke priset.
Takstmannens intervall (TR): 100 000 - 200 000 kr – ikke lagt til i summen.
Kilde: TR: s. 11 og 15 / SO s. 46 og 50
Egeninnsats / brukt der det passer
Fukt i innforet kjellervegg
5 000–20 000 kr (E)
Et prøvehull viste høy fukt inne i en innforet kjellervegg, men ingen påvist skade der ennå. Det er også tegn på at fukt trenger gjennom kjellermuren.
Tiltak: Åpne veggen der det er fuktig, tørk ut, fjern trevirke/isolasjon som har tatt skade, og følg med til dreneringen er tatt (L-I1).
L-K4TG3
— stort eller alvorlig avvik (TG3)
Merknad: Årsak ikke fastslått i TR. Dette er lokal åpning og uttørking; den varige løsningen er L-I1. Ikke bygg veggen igjen før fukten er under kontroll.
Takstmannens intervall (TR): 100 000 - 200 000 kr – ikke lagt til i summen.
Kilde: TR: s. 11 / SO s. 46
Egeninnsats / brukt der det passer
Støttemuren må vurderes og sikres
10 000–25 000 kr (E)
Muren ved terrassen har større sprekker og skjevheter, og muren mot gaten har sprekker. Det mangler rekkverk på muren. TR nevner i verste fall utglidning eller kollaps.
Tiltak: Få en ingeniør til å vurdere muren, og sett opp rekkverk/sikring snarest.
L-K5TG3 / HMS
— stort eller alvorlig avvik (TG3) · helse, miljø og sikkerhet
Merknad: Bare vurdering og midlertidig/varig rekkverk. Selve utbedringen av muren står i L-I2, og takstmannens intervall (100 000–200 000) står der. Hvem som eier muren mot gaten, er ikke avklart i dokumentene.
Kilde: TR: s. 16–17 / SO s. 51–52
Fagfolk: Ingeniør (fagkyndig vurdering)
Rekkverk på terrasse og utvendig trapp
8 000–25 000 kr (E)
Rekkverkene på terrassen og i utvendig trapp er for lave og har for store åpninger. Det er fallfare, særlig for barn.
Tiltak: Forhøy eller bygg om rekkverkene til dagens krav til høyde og åpninger, gjerne med friskt brukt trevirke.
L-K6TG2 / HMS
— avvik som bør utbedres (TG2) · helse, miljø og sikkerhet
Merknad: Terrassen er 92 m², men rekkverkslengden er ikke målt. Henger sammen med L-I6 (råtne balkongbord) – gjør gjerne samtidig.
Kilde: TR: s. 10 og 17 / SO s. 45 og 52
Egeninnsats / brukt der det passer
Snøfangere mangler
5 000–15 000 kr (E)
Takvinkelen og stålplatetaket gjør at snø og is kan rase ned. Takstmannen sier at snøfangere er krav her.
Tiltak: Monter snøfangere over innganger og gangsoner før snøsesongen.
L-K7TG2 / HMS
— avvik som bør utbedres (TG2) · helse, miljø og sikkerhet
Merknad: Forutsetter forsvarlig fallsikring. Festene må vurderes sammen med den tærede tekkingen (L-I5). Lengde ikke målt.
Kilde: TR: s. 8 og 17 / SO s. 43 og 52
Egeninnsats / brukt der det passer
Avtrekksviften på badet nede virker ikke
3 000–8 000 kr (E)
Viften på bad/vaskerom i underetasjen er død, og det er svertesopp i himlingsplater og fuger.
Tiltak: Bytt viften (gjerne med fuktstyring), rens svertesoppen og bytt himlingsplater som ikke blir rene.
L-K8TG3
— stort eller alvorlig avvik (TG3)
Merknad: Døren i dusjsonen er ikke fuktbestandig og har begynt å svelle (TG2, TR s. 14). Beskytt den mot vannsprut nå; ny dør er ikke priset.
Takstmannens intervall (TR): Under 20 000 kr – ikke lagt til i summen.
Kranen på badet i underetasjen lekker, servantskapet er svellet og en skuff mangler.
Tiltak: Bytt kran og servantskap (brukt skap er greit).
L-K9TG3
— stort eller alvorlig avvik (TG3)
Merknad: Priset som bytte på eksisterende tilkobling. Ser det ut som vann har gått inn i vegg/gulv, må det undersøkes før nytt skap settes inn.
Takstmannens intervall (TR): 20 000 - 100 000 kr – ikke lagt til i summen.
Kilde: TR: s. 14 / SO s. 49
Fagfolk: Rørlegger hvis tilkoblingen må endres
Svelling under kjøkkenvasken
1 000–8 000 kr (E)
Skapet under vasken er svellet og benkeplaten er skadet – tegn på at det har kommet vann der. Det er også svertesopp i silikonfugene.
Tiltak: Sjekk om det lekker under vasken, bytt skadet skap og benkeplate (brukt), og fug på nytt.
L-K10TG3
— stort eller alvorlig avvik (TG3)
Merknad: Lekker det fra rør eller tilkobling, trengs rørlegger. Nytt kjøkken er ikke nødvendig ut fra rapporten.
Takstmannens intervall (TR): Under 20 000 kr – ikke lagt til i summen.
Kilde: TR: s. 15 / SO s. 50
Egeninnsats / brukt der det passer
El-anlegget mangler dokumentasjon
3 000–8 000 kr (E)
Alder på el-anlegget er ukjent, det er gjort endringer etter 1999, og det er over 5 år siden siste el-tilsyn. Takstmannen anbefaler utvidet el-kontroll.
Tiltak: Bestill utvidet el-kontroll hos registrert elektroforetak.
L-K11HMS
— helse, miljø og sikkerhet
Merknad: Bare kontrollen er priset. Hva som må utbedres etter kontrollen, er ukjent og kan bli vesentlig. EE spm. 4 og 15 sier «Nei», men selger oppgir å ikke kjenne eiendommen.
Kilde: TR: s. 16–17 / SO s. 51–52
Fagfolk: Registrert elektroforetak
Mangler ved røykvarslerne
1 000–3 000 kr (E)
Varslingen oppfyller ikke dagens forskrift om brannforebygging.
Tiltak: Monter nye, gjerne sammenkoblede, røykvarslere i begge etasjer og sjekk slokkeutstyret.
L-K12HMS
— helse, miljø og sikkerhet
Merknad: Hva som konkret mangler, står ikke. Nye produkter, ikke brukt sikkerhetsutstyr.
Kilde: TR: s. 16–17 / SO s. 51–52
Egeninnsats / brukt der det passer
Radon er ikke målt
1 000–2 500 kr (E)
Det er ikke målt radon, og huset har ikke radonsperre. Måling er påkrevd hvis dere leier ut.
Tiltak: Mål radon i underetasjen med godkjent langtidsmåling i vinterhalvåret.
L-K13HMS
— helse, miljø og sikkerhet
Merknad: Kritisk før utleie, ikke et påvist radonproblem. Bare måling er priset; eventuelle tiltak kan ikke prises før resultatet foreligger.
Kilde: TR: s. 11 / SO s. 46; SO: s. 30; EE: spm. 10 / SO s. 61
Egeninnsats / brukt der det passer
Innen 1–3 år
220 000–610 000 kr (E) · 6 tiltak
Ikke nødvendigvis akutt, men bør planlegges snart så skadene ikke vokser. Fremskynd hvis fukt eller råte blir verre.
Drenering og fuktsikring
60 000–180 000 kr (E)
Dreneringen er fra 1963, og takstmannen målte forhøyet fukt i kjellervegg/mur. Det er dette som gir fukt i underetasjen.
Tiltak: Grav opp, legg ny drenering, grunnmursplast og pukk, og koble til avløp.
L-I1TG3
— stort eller alvorlig avvik (TG3)
Merknad: Antar egen graving med leid gravemaskin og nye dreneringsmaterialer. Støttemur, terrasse og trapper kan gjøre gravingen tung og dyrere. Private stikkledninger er eiers ansvar (SO s. 30) og er ikke priset. Fremskynd hvis fukten i kjellerveggen øker.
Takstmannens intervall (TR): 200 000 - 500 000 kr – ikke lagt til i summen.
Kilde: TR: s. 11 og 16 / SO s. 46 og 51
Fagfolk: Rørlegger for tilkobling til offentlig nett
Støttemuren må utbedres
40 000–120 000 kr (E)
Sprekker og skjevheter i muren ved terrassen og muren mot gaten kan svekke stabiliteten.
Tiltak: Stabiliser eller bygg om muren etter ingeniørens anvisning (L-K5).
L-I2TG3
— stort eller alvorlig avvik (TG3)
Merknad: Innholdet avhenger helt av ingeniørens vurdering. Må muren bygges helt om, kan det bli vesentlig dyrere. Fremskynd ved tegn til bevegelse.
Takstmannens intervall (TR): 100 000 - 200 000 kr – ikke lagt til i summen.
Kilde: TR: s. 16–17 / SO s. 51–52
Fagfolk: Ingeniør
Badet i hovedetasjen
60 000–120 000 kr (E)
Badet er fra før 1997 uten dokumentasjon. Membranen (vanntett sjikt) er over 22 år, rørgjennomføringer er utette, fallet til sluk er for lite, vinduet i våtsonen er ikke fuktbestandig, og det er svertesopp.
Tiltak: Renover badet: nytt sluk og membran, nye rørgjennomføringer, riktig fall og fuktbestandig løsning ved vinduet.
L-I3TG3
— stort eller alvorlig avvik (TG3)
Merknad: Riving, plater og flis gjøres selv der det er forsvarlig; brukt sanitærutstyr der det passer, men nytt sluk og ny membran. Takstmannen har to TG3-punkter på badet (generelt og tettesjikt) – begge er samme jobb og prises én gang. Rust i badekaret og sprekker i servanten (TG2) løses her.
Takstmannens intervall (TR): 100 000 - 200 000 kr – ikke lagt til i summen.
Takstmannen fant råte på vinduer, og mange isolerglass er over 35 år.
Tiltak: Bytt de råtneste vinduene (gjerne brukte i riktig mål) og reparer resten.
L-I4TG3
— stort eller alvorlig avvik (TG3)
Merknad: Antall råteskadde vinduer er ikke oppgitt. Vinduene fra 2019 er i normal stand og skal ikke byttes. Alder alene på isolerglass er ikke grunn til å bytte.
Takstmannens intervall (TR): 100 000 - 200 000 kr – ikke lagt til i summen.
Kilde: TR: s. 9 / SO s. 44
Egeninnsats / brukt der det passer
Tæret taktekking og for lite fall
25 000–80 000 kr (E)
Stålplatene har rust i skjøtene, og taket over tilbygget ved spisestuen har for lite fall, så vannet renner dårlig av.
Tiltak: Bytt tærede plater og rett opp fallet på tilbygget; rustbehandle der det holder.
L-I5TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Merknad: Taket er bare sett fra bakken – det kan være verre. Ikke nytt tak på hele huset. Fallsikring er en forutsetning for egeninnsats. Undertakets alder (over 18 år) alene er ikke priset.
Kilde: TR: s. 8 / SO s. 43
Egeninnsats / brukt der det passer
Råtne balkongbord
5 000–20 000 kr (E)
Det er råte i terrasse-/balkongbordene og skjevheter i konstruksjonen.
Tiltak: Bytt råtne bord og rett opp skjevhetene.
L-I6TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Merknad: Tettesjiktet over boden under terrassen er over 18 år (alder) – ikke priset, men sjekk det når bordene er oppe. Gjør samtidig med rekkverket (L-K6).
Kilde: TR: s. 10 / SO s. 45
Egeninnsats / brukt der det passer
Bør gjøres
10 000–37 000 kr (E) · 7 tiltak
Mindre ting som er greie å ta når dere først er i gang. Lav kostnad, god orden.
Vindskier og takrenner
3 000–10 000 kr (E)
Det er råte nederst på vindskiene og mye rust på takrennekroker og takfotbeslag.
Tiltak: Skift råtne vindskibord og rustne kroker/beslag.
L-B1TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Kilde: TR: s. 8 / SO s. 43
Egeninnsats / brukt der det passer
Lufting bak kledningen
2 000–8 000 kr (E)
Det er lite eller ingen lufting nederst i kledningen mot grunnmuren, så fukt bak bordene ikke tørker.
Tiltak: Åpne luftespalte nederst og monter insektnett.
L-B2TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Kilde: TR: s. 9 / SO s. 44
Egeninnsats / brukt der det passer
Rekkverk i trappene inne
2 000–6 000 kr (E)
Åpningene i rekkverket i hovedtrappen er for store, og trappen til loftet mangler rekkverk.
Tiltak: Tett åpningene og monter rekkverk/håndløper på loftstrappen.
L-B3HMS
— helse, miljø og sikkerhet
Merknad: Gjør dette tidlig hvis barn skal bo eller være mye i huset.
Kilde: TR: s. 11 og 17 / SO s. 46 og 52
Egeninnsats / brukt der det passer
Skyvedør uten beslag
1 000–4 000 kr (E)
Det mangler beslag under skyvedøren, og innsettingen har avvik, så fukt kan trenge inn.
Tiltak: Monter beslag under døren og tett rundt karmen.
L-B4TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Kilde: TR: s. 9–10 / SO s. 44–45
Egeninnsats / brukt der det passer
Døren til boden under terrassen
1 000–4 000 kr (E)
Døren er slitt og vanskelig å lukke.
Tiltak: Reparer eller bytt døren (brukt dør er greit).
L-B5TG3
— stort eller alvorlig avvik (TG3)
Takstmannens intervall (TR): Under 20 000 kr – ikke lagt til i summen.
Kilde: TR: s. 10 / SO s. 45
Egeninnsats / brukt der det passer
Kondens på vannrør
500–3 000 kr (E)
Kaldtvannsrørene i rørskapet har kondens/dryppmerker, og det er irr på samlestokken.
Tiltak: Isoler kaldtvannsrørene og følg med på irren.
L-B6TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Merknad: Rørlegger hvis det lekker eller irren øker.
Kilde: TR: s. 15 / SO s. 50
Egeninnsats / brukt der det passer
Knuste skiferfliser i garasjetrappen
500–2 000 kr (E)
Enkelte skiferfliser i trappen til garasjen er knust, så vann og frost kan gjøre skaden større.
Tiltak: Skift de knuste flisene og fug på nytt.
L-B7TG2
— avvik som bør utbedres (TG2)
Kilde: TR: s. 10 / SO s. 45
Egeninnsats / brukt der det passer
Sum prioritert
290 000–847 500 kr (E)
Ikke nytt tak på hele huset, ikke nye vinduer overalt og ikke nytt bad nede. Ukjente skjulte skader, funn etter el-kontrollen, radontiltak, ny støttemur hvis ingeniøren krever det, lovliggjøring og leilighet nede er ikke inkludert. Prisene er scenariointervaller – ikke en økonomisk garanti.
Takstmannens TG3-intervaller – separat referanse
Disse er ikke tillegg til DIY-budsjettet, men takstmannens egne sjablongintervaller for fagfolk. «Under 20 000» har ingen oppgitt nedre grense.
Avvik
Takstmann (TR)
Kilde
Takkonstruksjon/loft
20 000 - 100 000 kr
TR s. 8–9 / SO s. 43–44
Vinduer
100 000 - 200 000 kr
TR s. 9 / SO s. 44
Takvindu
20 000 - 100 000 kr
TR s. 9 / SO s. 44
Dør til bod under terrassen
Under 20 000 kr
TR s. 10 / SO s. 45
Overflater vegger og himlinger (mugg)
100 000 - 200 000 kr
TR s. 11 / SO s. 46
Rom under terreng (fukt i kjellervegg)
100 000 - 200 000 kr
TR s. 11 / SO s. 46
Fuktsikring og drenering
200 000 - 500 000 kr
TR s. 16 / SO s. 51
Forstøtningsmurer
100 000 - 200 000 kr
TR s. 16–17 / SO s. 51–52
Bad hovedetasje, generelt
100 000 - 200 000 kr
TR s. 12 / SO s. 47
Bad hovedetasje, tettesjikt/sluk
100 000 - 200 000 kr
TR s. 12–13 / SO s. 47–48
Kjøkken, innredning
Under 20 000 kr
TR s. 15 / SO s. 50
Bad underetasje, sanitær/innredning
20 000 - 100 000 kr
TR s. 14 / SO s. 49
Bad underetasje, ventilasjon
Under 20 000 kr
TR s. 15 / SO s. 50
Viktig: De to TG3-punktene på badet i hovedetasjen er samme jobb og er priset én gang (L-I3). Mugg (vegger/himlinger), fukt i kjellervegg og drenering henger sammen; ikke legg alle intervallene ukritisk sammen. Summen av TR-intervallene er ikke et anslag på hva dere vil betale.
Bevisst utelatt
Bare alder eller kosmetikk, uten påvist skade, er ikke priset:
Undertak/tettesjikt på taket eldre enn 18 år (alder alene)
Tettesjikt over boden under terrassen eldre enn 18 år (sjekk når bordene byttes, L-I6)
Knirk i gulv, skjeve innerdører og manglende fuglesikring under takplatene (TG2, komfort/vedlikehold)
Varmepumpe uten service siste to år (TG2) – service anbefales, men er ikke en feil
Garasje: defekt portåpner og synlig isopor (EPS) i himlingen; fellesgarasjen har råte i porten (ikke tilstandsvurdert)
Isolerglass eldre enn 35 år uten råte
Ingen ren energirenovering (energimerke E)
Hva betyr TG-kodene?
TG = tilstandsgrad i tilstandsrapporten. Kort sagt hvor alvorlig et avvik er:
TG0 / TG1
Ingen eller mindre avvik – vanligvis ikke presserende.
TG2
Avvik som bør utbedres. Vanlig på eldre hus, men bør planlegges.
TG3
Stort eller alvorlig avvik – høyere prioritet, ofte mer kostnad eller risiko.
HMS
Helse, miljø og sikkerhet (brann, fall, radon m.m.) – viktig for trygg bruk, også når det ikke er merket TG3.
Kodene (f.eks. L-K1) er interne referanser til rapportpunktene, ikke TG-verdier. «Membran» = det vanntette laget under flisene på bad. «Drenering» = rør rundt grunnmuren som leder bort vann. «Dampsperre» = plastfolie som hindrer at fuktig inneluft trenger inn i vegg og tak.
Underetasje til leilighet / utleie
Hva finnes, og hva er godkjent?
Rom: Entré, gang med trapp opp, bod og tilleggsdel innredet som tre soverom og bad/vaskerom. I tillegg utvendig bod på 7 m². Plantegningen viser to rom merket «Rom» og to «Soverom» – TR teller tre soverom (SO s. 6, 22; TR s. 20).
Inngang: Husets hovedinngang er entreen i underetasjen. 1. etasje har dør fra stua til terrassen med utvendig trapp (plantegning SO s. 5–6).
Bad: Dusj, vegghengt toalett, servant og opplegg for vaskemaskin. Oppgradert, alder ukjent (TR sier både «ukjent» og «etter TEK17»), ingen dokumentasjon. EE: arbeid på bad og nytt avløp i 2020, både faglært og ufaglært. Kranen lekker, viften virker ikke, svertesopp (TR s. 5, 13–15; EE spm. 1, 5, 17).
Kjøkken: Ingen.
Areal: 72 m² BRA-i + 7 m² BRA-e. Areal per rom og takhøyde er ikke oppgitt.
Godkjent? Nei. Opprinnelig matbod, vedbod og vaskekjeller. Ingen dokumentasjon på at bruksendringen er søkt/godkjent, og soverom og bad er ikke godkjent for varig opphold. Hele huset mangler ferdigattest (SO s. 22, 30).
Fukt og skader: Mugg på overflater, høy fukt i innforet vegg, fukt gjennom kjellermuren, over 30 mm høydeforskjell i gulvet og store glipper i gulvet i gangen (TR s. 10–11).
Status: Ikke godkjent boenhet og ikke godkjente rom for varig opphold. SO s. 29: «Boligen har ikke utleiedel. Det er ingen kjente hindringer for utleie av hele boligen.»
Kommer i tillegg til prioritert sum. Bygger på at dere bor i 1. etasje og leier ut underetasjen.
Tiltak
Kort
Kostnad (E)
Fagfolk
Brannskille ved trappen
Tett dør (brannklassifisert) og tett vegg mellom gangen nede og trappen opp, og brannplater i himlingen der det trengs.
15 000–40 000 kr
–
Koblede røykvarslere
Sammenkoblede varslere i begge etasjer og slokkeutstyr i underetasjen.
1 500–4 000 kr
–
Rømningsvinduer
Mål vinduene på soverommene og bytt de som er for små til rømning.
6 000–24 000 kr
Ingeniør hvis åpningen i muren gjøres større
Radonmåling (påkrevd ved utleie)
Målingen er påkrevd før utleie; tiltak ved over 100 Bq/m³.
inngår i L-K13
–
Kjøkken ved badet
Brukt kjøkken i rommet ved siden av badet, så rørene blir korte.
5 000–20 000 kr
–
Rørlegger til kjøkkenet
Nye vann- og avløpstilkoblinger til kjøkkenet.
8 000–20 000 kr
Rørlegger
El-kurser og komfyrvakt
Egne kurser til kjøkkenet; komfyrvakt er påbudt.
15 000–35 000 kr
Autorisert elektriker
Ventilasjon
Kjøkkenvifte med avtrekk ut og åpne friskluftventiler.
3 000–12 000 kr
–
Rette opp gulvet
Over 30 mm høydeforskjell og store glipper i gulvet i gangen.
5 000–15 000 kr
–
Inngang
Underetasjen beholder entreen; 1. etasje bruker terrassedøra og utvendig trapp.
2 000–10 000 kr
–
Overflater
Enkel oppussing med brukt gulv og maling.
5 000–20 000 kr
–
Sum
65 500–200 000 kr
Forutsetter: Mugg, fukt, drenering, badet nede, radonmåling og el-kontroll står allerede i prioritert sum og er ikke regnet to ganger. Brannklasse på dør/vegg (f.eks. EI 30 eller EI 60) er ikke fastslått for dette huset uten prosjektering.
Risiko: Leier dere ut rom som ikke er godkjent for varig opphold, kan forsikringen avkorte ved brann eller vannskade, og kommunen kan gi pålegg om retting, tilbakeføring eller overtredelsesgebyr. Rommene er allerede i bruk uten godkjenning.
Hva trengs for godkjenning?
A. Bruke underetasjen som del av egen bolig (ingen egen leilighet): Søk bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Rommene må da oppfylle krav til takhøyde, dagslys, rømning og ventilasjon. Takhøyde og vindusmål er ikke oppgitt; om det lar seg godkjenne, er ukjent. Søknad og gebyr er ikke priset.
B. Godkjent utleiedel / egen boenhet: Krever i tillegg eget brann- og lydskille mot 1. etasje, eget kjøkken, egen inngang, rømning fra soverom og avklaring med kommunen. Leilighetstabellen over er et fysisk scenario, ikke total godkjenningskostnad. Prosjektering, søknad, gebyr og eventuelle krav til parkering/uteareal kommer i tillegg.
C. Ikke godkjent leilighet (det Ole har sagt er greit): Kan gjøres praktisk med tabellen over, men da er rommene fortsatt ikke godkjent for varig opphold. Det er en reell risiko (se over), særlig ved brann. Brannskille, røykvarslere og rømning bør gjøres uansett.
Grove alternativer – ikke summer dem. Søknad, gebyr, prosjektering og eventuelle krav til parkering og uteareal er ikke priset. Om kommunen godkjenner, kan ikke fastslås fra dokumentene.
Lyd mellom etasjene
Etasjeskillet er trebjelkelag (TR s. 11). Det demper dårlig trinnlyd og bass uten tiltak.
Trappen: Plantegningen viser trapp fra gangen nede rett opp i gangen ved soverommene i 1. etasje, uten vist dør (SO s. 5–6, ikke målsikker). Det er den største lydlekkasjen – en tett, tung dør og tett vegg rundt trappen er første og billigste tiltak (ligger i «Brannskille ved trappen» over).
Himling nede: En frikoblet himling med lydbøyler, isolasjon og to lag plater, tettet rundt rør og kanter, kan grovt koste 20 000–70 000 kr (E) med mye DIY for de mest utsatte rommene. For deg som er veldig lydfølsom (bass, fest) bør dere regne med at det må gjøres i mesteparten av underetasjen, ca. 60 000–150 000 kr (E), og fortsatt uten garanti mot bass. Takhøyden nede er ikke oppgitt og kan begrense hvor tykk himling dere får. Ikke med i noen sum.
Soverommene: Begge soverommene i 1. etasje ligger over underetasjen (plantegning). Test lyd mellom soverom oppe og soverom/gang nede på visning.
Skatt
Planen er å bo i 1. etasje (99 m²) og leie ut underetasjen (72 m²). Utleie av del av egen bolig er skattefri bare hvis dere selv bruker minst halvparten av boligen målt i utleieverdi, ikke m². 1. etasje har kjøkken, godkjente soverom og stor terrasse, så den har trolig høyest leieverdi, men dokumentene oppgir ingen markedsleie. Verken skattefrihet eller leieinntekt kan bekreftes. Avklar med Skatteetaten/regnskapsfører før dere budsjetterer med skattefri leie.
Støy og nabolag
Nabolagsprofilen (84 lokalkjente) gir «Lite trafikk 86/100» og «Veldig trygt 83/100», men ingen støyscore og ingen målt støy ved boligen (SO s. 35).
Huset ligger nær Lagård ungdomsskole (0,5 km), Dalane videregående (0,6 km), Lagård idrettsanlegg (5 min) og bussholdeplass (0,4 km) (SO s. 35). Det kan gi trafikk og aktivitet på dagtid; omfanget er ikke dokumentert. Badeplassen ved Langevann er i nærheten (SO s. 30).
EE spm. 25: «Kommunen som bygger i området men. Ikke nabo til eiendommen.» Hva og hvor står ikke. EE spm. 27 sier ingen kjent sjenanse, men selger kjenner ikke eiendommen.
Enebolig uten vegg-i-vegg-naboer. Garasjen står delvis på naboens tomt (SO s. 29).
For deg: lytt ute på kveld og i helg, og gjør lydtest mellom etasjene. Det sier mer enn markedsføringen.
Spørsmål til megler – ikke sendt
Disse er forberedt til dere. De er ikke sendt. Ikke kontakt megler fra denne siden.
1.Står huset tomt nå, eller bor/leier noen der? Følger leieavtaler, depositum eller oppsigelsesfrister med? Kan det leveres ledig ved overtakelse? (Selger har ikke brukt boligen siste 12 måneder, EE side 1 / SO s. 60.)
2.Kan dere sende godkjente tegninger fra 1962 og 1972? Hvilke rom i underetasjen er godkjent, og har kommunen gitt pålegg eller signaler om bruksendringen?
3.Når og av hvem ble påbygget ved kjøkkenet og tilbygget over spisestua laget? Finnes søknad, tegninger eller godkjenning?
4.Garasjen over nabogrensen: finnes det avtale med naboen eller tinglyst rett? Hvorfor mangler ferdigattest etter tillatelsen fra 1998?
5.Fellesgarasjen: hvilket dokument gir rett til plassen, hva er avtalen med kommunen, og hvordan fordeles vedlikehold?
6.Badet nede og nytt avløp i 2020: hvem gjorde jobben, hva var faglært/ufaglært, og finnes dokumentasjon eller rørfilm? Gjelder det også stikkledningen?
7.Er takvinduet tettet siden befaringen 29.07.2026? Er det kjente følgeskader på loft eller himling?
8.Støttemuren mot gaten: eier eiendommen hele muren? Finnes det vurderinger eller pålegg?
9.Finnes samsvarserklæringer for el-arbeid etter 1999, og når var siste el-tilsyn?
10.Faktisk strømforbruk siste år, service på varmepumpe og siste feiing/tilsyn av pipe og vedovn?
11.Hva bygger kommunen i området (EE spm. 25), og når?
På visning: kort sjekkliste
Visning må avtales med megler – ingen er bestilt. Ta med plantegningen og sammenlign med de godkjente tegningene.
Underetasjen: lukt etter fukt og mugg, se prøvehullet i den innforede veggen, mål takhøyde og vindusåpninger på soverommene. Se etter glipper og skjevheter i gulvet.
Trappen mellom etasjene: er det dør der? Gjør lydtest – tale, TV med bass og hard gange – med én oppe og én nede.
Se takvinduet og loftet fra trygg tilkomst: fukt, isopor, lufting. Ikke gå på taket.
Støttemuren ved terrassen og mot gaten: hvor store er sprekkene, heller muren? Ikke stå på kanten der rekkverk mangler.
Terrassen: svikt, råtne bord og rekkverk. Kjøkkenvasken og badet nede: lekker kranen fortsatt?
Se på garasjen og hvor nabogrensen går. El vurderes av elektriker – ikke åpne sikringsskap selv.
Månedlig kostnad – illustrasjon, uten sikker leieinntekt
Forutsetninger, ikke banktilbud: Kjøp til prisantydning 3 200 000 kr, egenkapital 470 000 kr brukt til kjøp og omkostninger, ingen egenkapital igjen til arbeidene. Dokumentavgift 2,5 % (80 000 kr) og 1 090 kr i tinglysing som SO. Lånebehov 2 811 090 kr, uten oppussingslån og uten valgfri boligkjøperpakke.
Post
Per måned
Annuitetslån 2 811 090 kr, 25 år, antatt nominell rente 5,5 %, uten gebyrer
Strøm/nettleie budsjettforutsetning (E); energiattesten beregner 40 443 kWh/år ved normert bruk, ikke faktisk forbruk
2 500–5 000 kr
Husforsikring budsjettforutsetning (E), ikke tilbud
800–1 500 kr
Internett budsjettforutsetning (E)
500–900 kr
Løpende vedlikeholdsbuffer valgt avsetning (E)
2 000–4 000 kr
Sum illustrasjon før leieinntekt
ca. 25 000–30 600 kr
Ved 6,5 % rente over 25 år blir lånet ca. 18 981 kr/mnd, ca. 1 718 kr mer. Ved 5,5 % og 30 år ca. 15 961 kr/mnd. Renter, løpetid, gebyrer og bankens vurdering er ukjent. Avdrag er med; rentefradrag er ikke trukket fra. Bufferen dekker ikke den prioriterte tiltakslisten. Leieinntekt, skatt, tomgang og utleiekostnader er ikke regnet inn.
Finansieringsbevis: Totalpris 3 281 090 kr er 368 910 kr under 3 650 000 kr; prisantydningen er 450 000 kr under. Ved bud på 3 650 000 kr blir kjøpet inkl. tilsvarende omkostninger 3 742 340 kr, uten reparasjoner. Den kritiske delen alene er 60 000–200 500 kr (E), og hele listen 290 000–847 500 kr (E). Få banken til å skille mellom maksimal budpris, total kjøpesum og reserve til tiltak. Dette er ikke et budråd.
Kilder og forbehold
Bare filer i /workspace/finn3/: TR.pdf (tilstandsrapport, 23 s.), SO.pdf (salgsoppgave, 85 s.), EE.pdf (egenerklæring, 7 s.), EA.pdf (energiattest) og lagret FINN-annonse (ad.txt). TR s. = tilstandsrapportens egne sider (TR s. 1 = SO s. 36). SO s. = sidetall i PDF-filen; trykt sidetall kan være én høyere. EE er skannet i SO s. 59–64; spørsmålsnummer brukes som referanse. Plantegningene (SO s. 5–6) er illustrasjoner og ikke målsikre. Ingen ekstern byggesak, grensekart eller støykart er sjekket, og ingen megler er kontaktet.
Jeg er ikke takstmann, advokat eller bankrådgiver. Kostnadsanslag og prioritering er et beslutningsgrunnlag, ikke tilbud, garanti, lovlighetsattest eller løfte om skattefrihet. Be fagperson kontrollere el, våtrom, drenering, støttemur og brannsikkerhet; kommunen om godkjenning; og banken om rammen.
Strukturert data: rapport.md og items.json · utarbeidet 11. november 2026.